4月12日，我司財(cái)務(wù)人員參加由地稅局組織的關(guān)于房產(chǎn)稅和土地使用稅專題輔導(dǎo)培訓(xùn)。

一、房產(chǎn)稅

1、納稅人：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

納稅人幾種特殊情形：

五種情形	納稅義務(wù)人或繳納人	備注
產(chǎn)權(quán)全民所有的	經(jīng)營管理單位
產(chǎn)權(quán)出典的	承典人
產(chǎn)權(quán)未確定或租典糾紛未解決的	房產(chǎn)代管人或使用人
無租使用	使用人	按房產(chǎn)余值
融資租賃	承租人

2、征稅對(duì)象

（1）“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電站、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣的設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水的管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

（3）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（4）自2006年1月1日起，自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

（5）對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（6）對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（7）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

3、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

次月起征收房產(chǎn)稅（其中有一個(gè)特例就是：將原來房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,計(jì)征房產(chǎn)稅。)

4、稅率

（1）房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%.

（2）依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

（3）個(gè)人出租房屋的稅收綜合征收率為5%。其中房產(chǎn)稅為3%。

（4）對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

5、減免稅

國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

1、納稅人

（1）在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

（2）土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

（3）納稅人無償使用免稅單位的土地，由納稅人繳納土地使用稅。

（4）在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（5）對(duì)于在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用集體所有建設(shè)用地，并已辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)證的單位和個(gè)人繳納；對(duì)于在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，城鎮(zhèn)土地使用稅由實(shí)際使用人即最終使用土地的單位和個(gè)人繳納。

2、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)土地。

3、計(jì)稅依據(jù)

（1）土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，其實(shí)際占用土地面積的確定，按土地使用證書確認(rèn)的土地面積計(jì)算。

（2）對(duì)尚未核發(fā)土地使用證書或土地管理部門尚未提供土地權(quán)屬資料的，暫以納稅人（土地使用者）據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積為計(jì)稅依據(jù)，待核發(fā)土地使用證書后，按證書記載的面積進(jìn)行調(diào)整。

（3）對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中：

已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、稅額標(biāo)準(zhǔn)

2017年1月1日起執(zhí)行新的稅額標(biāo)準(zhǔn)：

鹽城市區(qū)（含鹽都區(qū)）：一等土地16元/平方米；二等土地12元/平方米；三等土地8元/平方米；四等土地5元/平方米；五等土地3元/平方米。

東臺(tái)市、大豐區(qū)：一等土地10元/平方米；二等土地6元/平方米；三等土地4元/平方米；四等土地2元/平方米。

其他各縣：一等土地6元/平方米；二等土地4元/平方米；三等土地2元/平方米

5、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

（1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

（2）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起城鎮(zhèn)土地使用稅。

（3）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

6、減免稅

國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

財(cái)務(wù)人員將不斷提高業(yè)務(wù)水平、學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)并了解最新政策，降低企業(yè)可避免的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。